拿地价超预算 金茂欲退出北京两大项目

北方毛泽总资产6.71万元，营业利润3.36万元，净利润2.51万元，负债总额2.78万元。浩源地产有三个股东：天津北方博茂置业有限公司(以下简称北方博茂)、中铁置业集团北方有限公司、北京隽城房地产开发有限公司，转让34%股权的是金茂旗下的北方博茂。项目显示总资产约38.8亿元，总负债38.83亿元。

4天后，同为金茂旗下的长沙鼎茂置业有限公司也挂出100%股权，转让底价约为11.45亿元。到今年3月31日，总资产11.04亿元，负债3850万元。根据房源披露的决议文件，长沙鼎茂地产持有的项目为长沙梅溪湖金茂广场北塔楼写字楼。今年4月26日通过的融资方案批复显示，该项目的股权转让可能与写字楼类REITs产品有关。

信息显示，毛泽持有的项目是今年2月金茂与禹州联合竞得的北京通州永顺镇两块土地，成交价18.3亿元。浩源地产持有的项目是北京经济开发区的“西部公馆”项目，由金茂、中铁和金鹿联合开发。去年10月拿地时，三家公司以37亿元的总价拿地。

对于北京两个项目转让的原因，金茂回复称，公司通过内部决策，综合考虑项目合作谈判等各方面情况，行使了保留的退出权。

知情人士透露，选择退出是因为溢价超过金茂授权价：“两个项目都是合作方举牌，但合作方授权价和金茂不同。两个地块都超过了金茂内部项目评审会的授权价格，因此被挂牌撤回。但举牌前与合作方协商好了退出机制。”

在房企普遍重新入市积极拿地的时候，金茂却因为地价超预期选择了退出。可以看出，财务审计在早先的基础上变得更加严格了。

事实上，金茂已经改变了策略。

2018年，金茂年销售额首次突破1000亿元，达到1280亿元，同比增速85%。2017年同比增速也达到了43%。但今年的签约目标仅为1500亿元，同比增速仅为17%。到2020年将达到2000亿元，增长率约为33%，远低于前两年。

此外，金茂去年全年进入14个新城市，平均每个月超过一个新城市，是金茂历史上城市扩张最快的一年。到今年5月底，年内新增城市只有湖南岳阳。

在今年3月的业绩会上，中国金茂总裁李从瑞表示，看好一二线市场，对三四级市场持谨慎态度。大部分一二线城市都进了金茂。

不难看出，相比前两年的快速扩张，金茂正在放缓脚步，将重心转向城市运营，重点挖掘已经进入的城市。

除了列出上述三项，5月30日，金茂旗下的北京陈开房地产公司早前拟发行的“金钟-金茂陈开2019年资产支持专项计划”在上交所的信封中显示已获受理。资产支持证券计划发行规模为84.21亿元，债券类型为ABS。

北京陈开房地产拥有位于北京复兴门内大街的北京华晨世贸中心。该项目于2006年竣工，总建筑面积19.4万平方米，投资约30亿元。北京chemsunny世贸中心也是长安街顶级写字楼，因为它位于西长安街、金融街、西单三大商圈。早在2016年，金茂就曾发布过过度招商专项计划——金茂陈开资产支持，规模40亿

金茂广场拥有238米高的双塔甲级写字楼，其中北塔已于2017年9月投入使用。定位为甲级写字楼，总建筑面积9.66万平方米，租金3.5-4.8元/平方米/天。根据戴德梁行去年8月发布的数据，去年长沙甲级写字楼平均租金约为3.67元/平方米/天，金茂北塔写字楼租金为市场最高。正是因为相对稳定的收益率，这个项目的类REITs融资方案也获得了批准。

可以看出，中国金茂正在加强持有物业的融资运营能力。

2018年年报显示，由于近两年快速扩张，金茂净负债率有所上升，从2017年的69%上升至2018年的71%，新增有息负债166亿元。此外，目前金茂的现金余额为213.24亿元，一年内到期的有息负债为219.76亿元，不足以覆盖。

从近期一系列组合拳来看，金茂正在调整资本和财务结构，让现有资产具备融资能力，而高价地块则选择放弃。

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