卓越地产怎么样(卓越地产资金链)

文|梁华梁

卓越集团的土地收购被传回到北京。近年来，卓越集团逆势大举收购土地，这可能与其十年后计划于2022年重启上市有关。但在未来，激进卓越集团可能会遇到很多困难。

5月初，深圳“写字楼之王”卓越集团在北京首轮集中土地拍卖中扮演黑马角色，斥资近200亿元抢得4块地块。

但不久之后，卓越集团突然又倒向了谣言。退款原因是卓越集团计算错误，区域布局不平衡，现金流紧张。

对此，卓越集团紧急回应称，退地传闻为假新闻，未来北京将通过合作交易模式开发4宗地块。

近年来，卓越集团逆潮流而动。据悉，卓越集团之所以如此激进，是因为准备在2022年重启十年后的上市计划。

难怪内地一些规模的房企大多已经完成上市。而其他人则享受资本盛宴，卓越集团只能在门外观望。而“逆势而行”给了卓越集团追赶他人的信心。

但在未来，激进卓越集团可能会遇到很多困难。

北京被收回土地，其交易能力受到质疑。

2018年，卓越集团李华总裁在新年贺词中提到:“高土储、高周转、强融资，三年千亿目标触手可及。”

然后，三年过去了，李华的“千亿目标”没有实现。

公开资料显示，2020年，卓越集团全规模销售额为994亿元，权益金额为700亿元，距离李华的目标还差一尺。

为了尽快实现李华的目标，卓越集团近年来非常重视土地收购。

公开资料显示，卓越集团2017年至2019年的总土储价值分别为1527亿元、1851亿元和1473.1亿元。

2020年，卓越集团明显加快了征地步伐，征地策略也从防守型向进攻型转变，低调向激进转变。上半年，卓越集团在成都、宁波、青岛等11个城市新增16宗土地收储，参与土地拍卖260余宗。下半年，他参加了240多场土壤拍卖会。

根据柯睿数据，卓越集团当年土壤总储值高达3922.5亿元。

值得一提的是，自今年年初“两集中”政策实施以来，创优集团对城市的进攻态势愈演愈烈，广州、Xi、重庆、湖州等城市征地频繁。

数据显示，截至4月底，卓越集团征地23宗，其中合作征地14宗；1-4月累计新增货值773.3亿元，权益货值442.6亿元。

5月，卓越集团在北京“一战成名”。

5月10日至11日，卓越集团以39.27亿13%的政府持股，率先拿下土拍第一地块——朝阳金展02地块。随后，以联合体征地形式，总造价达到148亿元，分别拿下丰台张果庄地块、昌平中关村生命科技园地块、昌平东小口地块。

两天内征地4宗，总造价187.27亿元。从征地金额和金额来看，卓越集团排名第一，甚至超过了孙宏斌的融创。

然而，随着187.27亿元土地收购的结束，卓越集团自身的交易能力和这些地块的盈利能力受到了市场的质疑。

首先，卓越集团在北京的发展经验并不丰富。2005年，卓越集团成立北京公司，与其他房企合作开发多个项目，均由对方运营。

其次，卓越集团收购的土地开发难度和盈利难度都不小。

如金盏乡小店村最终征地价格39.27亿元，政府产权份额13%，楼面价52988元/平方米，溢价率3.89%。但该地块房屋销售价格上限为7.6万元/平方米，卓越集团实际利润非常有限空，其中包含政府产权份额。

例如，在丰台张果庄地块、昌平中关村生命科技园地块、昌平东小口地块，公租房面积分别为3.25万平方米、2.95万平方米、2.05万平方米，也考验着优秀楼盘的开发能力。

简而言之，市场不信任卓越集团的交易能力。

从这个角度来看，这个“退地传闻”并不是来自空山洞的风。从卓越集团回应的内容来看，“谣言是假消息，目前没有退地计划，未来北京4个地块将以合作交易模式开发”，这也说明卓越集团对他的交易能力“心知肚明”。

激进扩张或上市，财务状况恶化。

“激进的逆势征地”和“千亿目标”，归根结底，卓越集团是急着上市的。

卓越集团于1996年在深圳成立，至今已在房地产市场浸淫25年。可以算是行业的“老手”了。

然而，令人意外的是，卓越集团这位地产“老将”，其实并不是上市公司。据了解，卓越集团曾两次尝试上市。2007年，卓越集团首次申请在上市，但不走运。在2008年的金融风暴中，其上市计划不得不中断。

2009年，卓越集团再次冲刺IPO。今年，恒大、龙湖、凯撒相继登陆港股。但由于估值较低，国际认可度较差，卓越集团最终拒绝接受降价建议，选择主动暂缓IPO。

据悉，卓越集团计划在“千亿目标”实现的前提下，于2022年重启时隔十年的上市计划。

难怪卓越集团这么着急。2009年以来，宝龙地产股价从3.08港元/股上涨近两倍，龙湖集团股价从7.07港元/股上涨至45.1港元/股。其他房企都享受到了上市红利，但卓越集团却在门外眼红地等待。

上一次，卓越集团因规模小、估值低而未能上市。有了过去的教训，卓越集团的“千亿目标”就显得如此迫切和重要。

由于未能上市，卓越集团第二次将注意力集中在住房市场，并开始加速运营。2012年，优秀销售额首次突破百亿；2016年实现销售额325.1亿元，2017年卓越集团销售额突破400亿元。

2019年和2020年，卓越集团的销售额分别达到949.5亿元和994.1亿元，如此接近“千亿目标”。

去年李华在内部会议上提出“希望卓越能在两三年内达到行业TOP20。”2020年末排名第44，卓越集团落后排名第20的中梁控股700亿元。

从这个角度来看，卓越集团不得不通过激进的土地收购继续扩大规模。这将继续给卓越集团带来沉重的财务压力。公开资料显示，截至2019年12月末，卓越集团总资产为2245亿元，负债为1548.9亿元。

尽管卓越集团没有披露2020年底的财务状况。然而，一些细节表明，卓越集团很可能没有足够的资金。

2021年以来，卓越集团多次通过信托渠道募集资金。出资方包括山东国际信托有限公司、上海爱建信托有限公司、上海国际信托有限公司等。信托总规模可能高达近10亿元。

北京“退地”的传闻，也反映出对卓越集团“现金流”的质疑。尽管卓越集团回应称，截至2020年底，其经营净现金流超过200亿元，但不存在现金流问题。

但200多亿元的征地支出显然不够，卓越集团不得不通过不同渠道筹集资金。

不断扩大的债务规模和不健康的财务状况也可能给卓越集团的上市计划带来阴影。

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